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Faut-il nécessairement être propriétaire de sa résidence principale ?

Avoir son chez soi est une étape importante dans une vie et peut même être perçu comme un symbole de réussite, tant sur le plan personnel que professionnel. Etre propriétaire offre de nombreux atouts mais faut-il forcément tout mettre en œuvre pour se payer sa résidence principale ? Avantages et inconvénients…

Selon l’INSEE en 2018, 58% des ménages sont propriétaires de leurs résidences principales. S’ils ont pris ce choix, c’est qu’ils l’ont fait en connaissance de cause et en sont probablement très heureux. Au pire, ils pourront toujours revendre leurs logements et revenir sur le marché du locatif…

Propriétaire de sa résidence principale : le choix de la sagesse

A vrai dire, ils ont sûrement de vraies raisons pour devenir propriétaires de leurs résidences principales. On va dire qu’ils arrêtent de jeter de l’argent par la fenêtre, qu’ils s’offrent une forme de stabilité et de confort de vie (même si la notion de confort est toujours relative). En fait, sans les blâmer, tout est discutable et est une question de point de vue. Oui, on va dire que ce n’est pas un mauvais choix d’être propriétaire de sa résidence principale, surtout pour celui qui a un salaire fixe et stable qui tombe tous les mois. Cela rassure de se dire qu’on ne peut pas être mis à la porte du jour au lendemain ou de ne pas subir une augmentation de loyer à la date anniversaire du bail. C’est d’autant plus important pour celui qui a une famille à gérer.

Mais être propriétaire de sa résidence principale, c’est aussi endosser de nouveaux frais et perdre certains petits avantages comptables comme la taxe foncière ou la notion de déficit foncier. Car oui, si vous êtes chez vous, quitter une location pour une propriété n’est pas neutre au niveau de l’administration fiscale. Et oui, si vous êtes chez vous, de nombreux frais viendront s’ajouter et il n’y aura personne pour vous soutenir : refaire le parquet dans toutes les pièces sèches, remettre un coup de peinture dans les chambres, réparer ce volet roulant électrique un peu défaillant, moderniser la salle de bain ou s’offrir une nouvelle cuisine… Mais bon, on a son chez soi, c’est un investissement sur le long terme et il faut bien se faire plaisir dans la vie.

Locataire de sa RP et propriétaire d’un investissement locatif : l’optimisation comptable

Maintenant, imaginez que vous êtes locataire de votre résidence principale et propriétaire d’un investissement locatif (sans nécessairement passer par un Pinel). Le loyer que vous payez n’est bien évidemment pas pris en compte dans votre capacité d’endettement puisque vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale. Cette capacité d’endettement, vous allez la transférer pour réussir un investissement locatif (libre, meublé, défiscalisant : qu’importe, pour vu que vous ayez le coup de cœur !). Dès lors, la taxe foncière et les travaux d’amélioration pour votre résidence principale, c’est votre bailleur qui les paie. A l’inverse, tous ces frais-là, ainsi que les intérêts d’emprunts (c’est bien de s’endetter pour faire un effet de levier), sont pour vous. Concrètement, vous êtes bien propriétaires d’un logement, tout le monde est content, même maman qu’on embrasse, mais vous optimisez au maximum votre situation comptable en accédant à la propriété.

L’intérêt de rester locataire de sa résidence principale, c’est aussi occuper un logement qu’on ne pourrait pas se payer tant le prix de l’immobilier est élevé. Par exemple, un 2-pièces à Paris, c’est 400.000€. Pour financer cet achat, il faudrait avoir un revenu fiscal de référence de 60.000€ et emprunter à hauteur de 33% sur 25 ans. Qu’est-ce qui serait le plus judicieux ? Payer une mensualité de 1.900€ (et prévoir les charges de copropriété et la taxe foncière) ou être locataire à 1.200€ par mois. Celui qui choisit de rester locataire ne se met pas au taquet de ses revenus pour un logement et garde malgré tout 700€ par mois pour gérer les à côtés (partir en vacances, se divertir, épargner, faire un petit investissement locatif…). Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse, seulement un arbitrage et un projet de vie à définir.

Un choix très personnel

Pour réussir cette opération comptable, il n’est pas nécessaire d’avoir un doctorat en montages financiers et de corrompre une brochette d’agents immobiliers. Il faut juste avoir envie de jouer et de se pencher sérieusement sur la question pour bien mesurer les avantages et les inconvénients par rapport à une situation personnelle, professionnelle et complètement singulière. Il ne faut pas l’oublier : être locataire de sa résidence principale et propriétaire d’un investissement locatif nécessite une excellente rigueur dans ses finances car, en cas d’impayés ou de vacance locative, il faudra malgré tout assumer son loyer et la mensualité auprès de la banque. Malgré cela, il est possible de faire un investissement locatif, même avec un “petit” budget de 100.000€ (à Limoges, à Saint-Etienne, dans la grande banlieue parisienne…), en tenant compte de son loyer à payer, du loyer à percevoir et de l’éventuel effort financier pour répondre à la mensualité bancaire ou aux différents impôts et taxes. Dans tous les cas, un investissement comporte toujours des risques. Mais ne rien faire, n’est-ce pas tout aussi risqué ?

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Guillaume Blanc

Fondateur d'ImmoPotam.com. Sujets de prédilection : neuf / VEFA, Pinel, PTZ, déficit foncier, Ile-de-France... Tous ses articles